房地产不再是“亲儿子”了?买房逻辑已变,红利不代替德赫亚 阿贾克斯门神成为曼联首选到10年

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摘要

疫情改變瞭很多,包括預期。收入大減甚至失業的人不在少數,房貸讓他們這段時間過得很艱難,是最大的支出負擔,如果再遇到“原油寶”這樣的黑天鵝,每個人心裡都要掂量掂量

疫情改變瞭很多,包括預期。收入大減乃至失業的人不在少數,房貸讓他們這段時間過得很艱巨,是最大的支出負擔,如果再遇到“原油寶”這樣的黑天鵝,每一個人心裡都要權衡權衡,自己抵抗風險的能力有多大?

房地产不再是“亲儿子”了?买房逻辑已变,红利不代替德赫亚 阿贾克斯门神成为曼联首选到10年

作者| 貓哥

來源| 大貓財經

01

最近關於房子的新聞很多,很多人鼓噪房價大漲,弄得人心不定。

有些事情連起來想,就更容易明白其中的邏輯。

4月20日那天,對房地產來說,還是很重要的:

1、早上降息瞭,5年期LPR降瞭10個基點,房奴們喜大普奔;

2、上午,湖北開始“救市”瞭,建築業11條,房地產業5條17款,支持的力度還是很大的,荊州直接出瞭1套政策,6條20款的通知,其中最吸引人的部份就是:

公積金貸款額度從45萬提升至50萬,首套房首付比例不低於20%、2套不低於30%,優惠期內購宅券稅由財政部門全額返還。

3、同1天,深圳的“房抵經營貸”火瞭,此前深圳的豪宅被搶瘋瞭 (詳情請戳:政府給企業的救命錢,都被弄去炒房瞭!炒房客不放過每次危機…),房抵經營貸被認為是重要的推手。

降息瞭,救市瞭,房地產應當開始變熱瞭吧?隻不過沒多久就反轉瞭。

LPR雖然降瞭,但與房貸掛鉤的5年期LPR還在高位,首套房的平均利率在5.43%,2套5.74%,仍然不低。

荊州這套政策怎樣看都是奔著“闖關”來的,結果呢,跟之前諸多城市1樣,都是“1日遊”,當天發第二天撤回。

房地产不再是“亲儿子”了?买房逻辑已变,红利不代替德赫亚 阿贾克斯门神成为曼联首选到10年

救企業可以,緩交錢也能夠,但是松“3限”不行,這大約是中央可以忍耐的“救市”底線瞭。

深圳的“拿給企業的救命錢炒房”這個就更卑劣瞭,央行要求金融機構緊急自查,1時風聲鶴“讓自己出現在聯賽榜首已相當困難,保持這樣的狀態更加困難。我們還有很多比賽要踢,有很多事情都可能產生。在我們看來,下1場比賽永久都是重中之重,我們隻需要專註於此。”唳。

即便不是職業球員,籃球愛好者們也能在自己的主場找到籃球的快樂。是與朋友1起玩籃球遊戲?是看1場籃球比賽?還是前往附近的球場親身打上1場?這3個看似普通的生活場景,相信是很多球迷在工作學習之餘,觸碰籃球文化的最好“主場”。在世界杯期間,NBA2KOL2圍繞這3大生活場景,發佈瞭1組主題為“我的籃球主場”的手繪海報。

02

這些事延續瞭好幾個月,聯系來看,結論很明顯:“不把房地產作為短時間刺激經濟的手段”這句話不是說說而已,別覺得經濟下行瞭就要啟動房地產市場救火,這1次很難瞭。

換位思考1下就更容易理解,現在的困難是甚麼?重啟經濟。要比慘,還真輪不上房地產。

● 制造業、外貿很難,開始有定單沒工人,後來有工人沒定單;

● 旅遊就更別提瞭,3個月基本沒收入,就差全員轉戰微商瞭,本來期望51回回血,專傢們又建議大傢盡可能在傢;

● 航空、餐飲、汽車,哪一個說起來都不輕松……

這些都是政府1直鼓勵的行業,而房地產在過去幾年屢屢被調控,現在都遭災瞭,搶救的順序不用說也清楚,就在肯定先緊著慘的來,如果救災款都分給瞭富戶,其他人不罵街才怪。

從宏觀來說,最少有4個問題,都比房地產重要太多瞭:

● 1、匯率,各國都放水,怎樣穩?外貿怎樣救?

● 2、利率,活動性怎樣釋放?怎樣解救企業、傢庭的資產負債表?

● 3、就業率,這是重中之重,畢業生人數歷史之最,企業招聘大幅縮水,公務員都開始大范圍擴招瞭,不裁員的企業返還失業保險金……光看這些措施你也知道不樂觀;

● 4、通脹率,這個更麻煩,在個人端通脹,1季度cpi同比增長4.9%,在企業端又表現為通縮,供應和需求雙雙不足…….

這些問題更有全局性,相比之下,雖然房地產每一年的直接貢獻15萬億,能帶動幾10個行業,但旅遊、汽車的體量也不小,房地產肯定不是眼下最急迫的,而且1松更容易出問題,更何況,“房住不炒”定律沒看到任何松動的跡象,每次的闖關失敗,都印證瞭這背後的意志有多強大。

都說房地產是“親兒子”、“大兒子”,但是“廢太子”的大趨勢愈來愈明顯瞭。

03

說到這,很多人質疑瞭,那為何現在那末多人“報復性買房”?

別聽風就是雨,富豪每天吃米其林餐廳多是1種生活方式,我們每天去,隻有破產1個結果。

高凈值人群是另外1個物種,頂端1%的人所具有的財富和其他99%差不多,你盤算下自己哪一個陣營的吧。

其實,受調控措施影響最大的是中產,對富豪基本無用,對1個隨時可以全款買房的人調高首付比例有甚麼用呢?他們關註的永久是享受生活,並為此不斷的讓自己的資產保值增值。

資產過億的富豪中,60%的資產放銀行,在1個理財達人來看,這不有病嗎?收益那末低,這背後的決定因素是資產量級和預期。這1輪搶購豪宅,有很大部份就是保值需求,豪宅的保值性非常不錯,固然也有抄底的因素,有些項目去年3400萬,現在2500萬,算算單價,是個入手的好時機。

所以別被口號式的標題忽悠瞭,看到趨勢也要看細節,中介為瞭賣房甚麼謊言都敢編,你要真信瞭就麻煩瞭。

確切有1些價值千萬的“中高端”豪宅被瘋搶,但同期開盤的“中低端”普宅,卻遠遠沒有那末高的熱度。為啥呢?由於經過疫情,有的中產沒錢瞭,有的中產由於對不肯定性更加恐懼,不敢花錢瞭。

中產真是1個為難的階層,他們是怎樣來的呢?

很大1部份是由於買瞭房。貸款買瞭房,幾百萬、過千萬資產讓他們進入到中產的行列,但是這個中產成色咋樣,大傢心裡是有數的,所以很多人調侃是“被中產”,房貸占傢庭總負債的比重已到達70%以上,他們是被房地產深度綁定的1群人。

疫情改變瞭很多,包括預期。收入大減乃至失業的人不在少數,房貸讓他們這段時間過得很艱巨,是最大的支出負擔,如果再遇到“原油寶”這樣的黑天鵝,每一個人心裡都要權衡權衡,自己抵抗風險的能力有多大?

之前很多人覺得這類劇情不會出現,這34個月想法變瞭,怎樣保持公道的資產負債表,怎樣保證現金流很現實,活下去是第1要務,買房沒那末急迫瞭。

04

如果大傢心態變化瞭,那末“房價1直漲”的信仰會被打破嗎?

其實,已開始起變化瞭。

1、短時間套利愈來愈不容易,“偏門”的套利風險愈來愈大瞭。

比如深圳的房抵經營貸,“先全款買房然後申請經營貸”的套利模式在經過爆料以後,就開始被嚴查瞭。

1旦被查到的呢,面臨的就是抽貸瞭,“偷雞不成蝕把米”,已有銀行開始這麼幹瞭,要求客戶全額還款瞭。

套利的規則在變化,主因就是原來那種加杠桿買入——房價瘋漲——賣出獲利的條件沒有瞭,略不留心,被套進去的幾率很高。

2、2020年,棚改的紅利馬上就要吃完瞭,34線城市的房價上漲不但是啞火瞭,還有回落的風險。

最懂行的開發商,太高代價的棚改已不接瞭,更大的市場已轉向瞭不再大拆大建“老舊小區改造”瞭,以“裝修”為主瞭,傢裡的老房子在裝修過後,還能再撐好多年,因拆遷而來的暴長江網10月17日訊 新裝210個數字攝像機,實現賽場顯現全覆蓋;據悉,今年日本羽毛球協會專門給桃田賢鬥配置瞭體能師和訓練陪練,幫助他進行身體管理,力求減少受傷的問題。從目前的情況看,到明年奧運會還有8個月,隻要在最後3個月適當減少參賽場次的話,是完全可以調劑好參賽狀態的。照明系統優化升級,對照美國NBA賽場燈光標準;組織3場大學生女子籃球賽,全要素摹擬軍運會賽場。昨天,記者在軍運會女子籃球賽場館瞭解到,華中科技大學為這項賽事做足瞭準備,靜候賽事到來。富會機會愈來愈少。

1直以來,34線城市的房價上漲動力就來自於此,現在馬達要拆瞭,房價也跑不起來瞭,成交愈來愈少瞭。那有地方房價咋還漲呢?刨除地方性因素,漲就是風險所在。

收縮型城市的房價有的本來就沒漲起來多少,會有愈來愈多的也開始向“鶴崗價”靠攏瞭,這樣的資源枯竭型城市要避開,而人口流入負增長的城市,也是警惕的對象。

3、城鎮化的紅利,但這個有時限嗎?還可以吃多久?

肯定是有的,大約10年左右。

2019年的中國城鎮化率已到達60.6%,提早實現瞭2020年的目標,1般來說,發達國傢的城鎮化率在70%左右,還有10%左右的空間。

如果按每一年1%的增速來算的話,那末就剩下不到10年的時間,這10年間,1線城市的目標達成後,2線城市在本身擴大以外還能承接部份1線城市人口的外溢。

但在那以後呢?

王健林曾講,“沒有1個國傢的房地產行業能興旺超過50年”,這話雖然是為萬達向文化行業轉型鋪墊的,但也是多年歷史經驗的總結瞭。

50年,正好也和城鎮化紅利期結束重合。

如果房地產仍不是“親兒子”,那時候,房價憑甚麼1直漲呢?